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2013全国地市活跃楼市平稳房企资金面向好鄂尔多斯

2019-08-16 15:30:39 鄂尔多斯    

上海易居房地产研究院1月21日发布了《2013年全国房地产市场报告》。报告指出,2013年土地成交量小幅回升,成交价格再创新高;房地产投资增速持续上行,新开工面积增速明显上升;商品房销售增幅加快,价格增幅平稳;房企资金增幅加快,销售回款占比继续上升。总体而言,2013年全国土地市场活跃,楼市平稳,房企资金面向好。

易居研究院研究员朱光指出,进入2013年,土地市场成交同比跌幅整体呈现收窄态势,1-11月份步入同比正增长。由于临近年底,全国各地为了完成年度供地计划,均加快了推地步伐,一些有实力的房企纷纷增加土地储备,使土地成交继续保持活跃态势。预计2014年随着2013年同期基数的逐步上升,土地购置面积同比增幅将保持平缓下行态势。

从土地价格看,2013年全年价格继续创造新高,延续了全年整体上行的价格走势。2013年全国土地市场整体活跃,高溢价现象不断浮现,推动了土地价格的不断走高。预计2014年土地价格仍将保持较高水平,但受调控政策影响,土地价格将出现调整。

从商品房销售面积同比增幅走势看,2013年以来整体呈现逐步放缓的态势。主要是年底全国多地纷纷收紧调控政策,导致市场成交受到一定影响;另一方面,去年同期基数逐步上升,也造成同比增幅持续放缓。预计随着市场和政策环境的变化,以及2013年同期各月基数的上升,2014年商品房销售面积同比增幅仍将呈现平稳放缓的态势。

从近年来房地产开发企业资金来源情况看,整体保持了高速增长态势,年均增幅接近30%。2008年,受金融危机及楼市低迷影响,房地产开发企业资金来源曾大幅下降。2011年及2012年受调控政策影响,房地产开发企业融资环境恶化、资金回笼不畅。进入2013年,市场回暖带动量价齐升,房企资金回笼显著。

一、土地成交量小幅回升,成交价格再创新高

(一)全国土地购置面积小幅正增长,2014年将平缓下行

2013年,房地产开发企业土地购置面积38814万平方米,比上年增长8.8%,增速比1-11月份回落1.1个百分点;土地成交价款9918亿元,增长33.9%,增速比1-11月份提高2.4个百分点。

从近年来的土地购置面积走势看,2012年年初以后,市场供应冷清,企业拿地意愿较弱,土地购置面积同比步入下跌区间,下半年随着优质地块入市,供地增加。2013年以来,土地市场伴随楼市回暖日益火爆,龙头企业集中拿地,土地购置面积同比再次反弹向上。土地市场的火热将有利于未来商品房市场的供应。

(二)全国土地购置均价持续上升,价格再创历史新高

2013年,全国房地产开发企业土地购置均价2555元/平方米,同比增长23%,增速比1-11月份提高3.4个百分点。

从近年来土地价格走势看,2009-2010年,楼市火爆,地王频现,带动土地平均购置价格连续两年处于高位。2011年在国家楼市调控背景下,市场转冷,开发商拿地更显谨慎与理性,土地价格出现回落。2012年,在房地产市场出现反转的大环境下,土地市场也先抑后扬,带动全年土地平均购置价格触底回升。进入2013年,楼市持续升温,虽然国土部要求年内禁出地王,但房企拿地势头不减,同时部分地方政府为获取土地出让金,积极推出一些优质地块,市场竞争活跃,也导致土地价格继续上扬。

二、房地产投资增速持续上行,新开工面积增速明显上升

(一)全国房地产开发投资增幅继续上升,整体保持平稳

2013年,全国房地产开发投资86013亿元,比上年增长19.8%,增速比1-11月份提高0.3个百分点,比2012年提高3.6个百分点。其中,住宅投资58951亿元,比上年增长19.4%,增速比1-11月份提高0.3个百分点。12月份,全国房地产开发投资8601亿元,环比下降1.4%,同比增长22.3%。其中住宅投资5839亿元,环比下降0.9%,同比增长22.5%。

从房地产投资额同比增幅走势看,2011年以来房地产开发投资同比增幅走势快速下滑,2012年前两个季度更是出现大幅回落态势,三季度处于年内最低,但基本保持平稳;四季度随着市场的进一步活跃,有实力的房地产企业投资意愿不断增强,房地产投资同比增幅整体逐步呈现平稳向上态势,至2013年一季度大幅反弹,全年保持平稳增长态势。预计2014年房地产投资同比增幅将继续保持平稳态势。

分地区看,2013年,西部地区房地产开发投资增幅最大,其次是中部和东部地区。而东部地区房地产开发投资增幅则较1-11月份有所提高,中部和西部地区均回落,显示东部地区房地产市场依旧活跃。

从近年来房地产开发投资走势看,2001年以来,全国房地产开发企业投资完成额持续快速上升。具体来看,受招拍挂、清理闲置土地等调控政策的影响,2005至2006年房地产开发投资额的增速有所放缓,但2007年又迅速上升。2008年受国内经济下滑和楼市惨淡影响,投资增速迅速下滑,2009年增速仅为16.1%。2010年随着房地产行情回暖,房地产开发企业加大投资,增长率回升至33.2%。随后国家连续出台多项楼市调控政策,房地产开发投资增幅连续下滑,跌至2012年的16.2%。2013年随着市场回暖,投资增速快速增长。

(二)全国房屋新开工面积增幅反弹向上,2014年将逐步下行

2013年,房地产开发企业房屋新开工面积201208万平方米,比上年增长13.5%,增速比1-11月份提高2个百分点;其中,住宅新开工面积145845万平方米,增长11.6%。12月份房屋新开工面积环比下降11.7%,同比增长35.1%;住宅新开工面积环比下降21.2%,同比增长29.7%。

从房屋新开工面积同比增幅走势看,2011年一、二季度维持平稳高位增长,三季度增速逐步下滑,四季度下滑加速,2012年二季度进入同比负增长,三季度后整体处于低位盘整收窄阶段,走势趋于平稳。2013年低谷回升,市场回暖后,房地产企业投资意愿回升,投资力度和步伐加快,促使房屋新开工面积同比增幅保持快速增长态势。预计2014年在2013年同期基数逐步上升情况下,房屋新开工面积同比增幅将趋于平稳态势。

从近年来房屋新开工面积走势看,2010年增幅达到最高,2011、2012年受调控政策影响,企业观望气氛加重,新开工面积增幅逐步下行。2012年底市场逐步恢复后,2013年楼市发展整体稳定,房企开工大幅放量。房屋新开工面积增幅明显回升。

三、商品房销售增幅加快,价格增幅平稳

(一)商品房销售面积继续上升,商品房销售面积增幅反弹明显

2013年,商品房销售面积130551万平方米,比上年增长17.3%,增速比1-11月份回落3.5个百分点,比2012年提高15.5个百分点;其中,住宅销售面积增长17.5%。商品房销售额81428亿元,增长26.3%,增速比1-11月份回落4.4个百分点,比2012年提高16.3个百分点;其中,住宅销售额增长26.6%。12月份,商品房销售面积19744万平方米,环比增长32.7%,同比增长0.7%;商品房销售额11482亿元,环比增长31.9%,同比增长5.1%。

从近年来商品房销售面积走势看,多数年份商品房销售面积同比增幅均在10%以上,仅有2008年楼市表现惨淡,在全球金融危机的影响下,2008年全国商品房市场陷入低迷,商品房销售面积同比大幅下跌了14.7%。2012年,受限贷、限购、限价等多重限制性调控政策叠加效应的影响,销售面积增幅受到遏制,仅好于2008年。2013年商品房市场明显回暖,销售面积同比增幅快速回升。

从近几年各物业类型销售面积走势看,2013年各类物业销售面积增速集体同步回升。其中住宅销售面积同比增长17.5%,增速反弹力度最大。

分地区看,2013年,各地区商品房销售面积同比增幅均不同程度上升,其中东部地区增速最高。显示东部地区依旧是全国房地产市场最活跃的区域。

(二)商品房成交均价增幅较上年持平,住宅增幅小幅回落

2013年,全国商品房成交均价同比增长7.7%,增速较1-11月份缩小0.5个百分点,较2012年增幅基本一致。其中住宅成交均价同比增长7.7%,办公楼成交均价同比增长5.6%,商业营业用房成交均价同比增长8.4%。从分物业的历年数据看,自2008年金融危机以来,各类物业销售均价整体处于上涨态势,但增速自2010年起逐年放缓。2013年,住宅成交均价增速有所回落,办公楼和商业营业用房则有所上升,其中办公楼反弹力度最大。

(三)商品住宅待售面积增幅小幅回落,市场库存去化明显

2013年末,商品房待售面积49295万平方米,比11月末增加2489万平方米,比2012年末增加12835万平方米。其中,住宅待售面积比11月末增加1696万平方米,办公楼待售面积增加156万平方米,商业营业用房待售面积增加346万平方米。

2013年末,商品住宅待售面积同比增长37.2%,较11月末同比增幅有所回落。近期受年末翘尾因素影响,商品住宅去化明显,预计2014年,随着市场需求的逐步平稳,商品住宅库存将继续保持增长态势。

四、房企资金增幅加快,销售回款占比继续上升

2013年,房地产开发企业到位资金122122亿元,比上年增长26.5%,增速比1-11月份回落1.1个百分点,比2012年提高13.8个百分点。其中,国内贷款19673亿元,增长33.1%;利用外资534亿元,增长32.8%;自筹资金47425亿元,增长21.3%;其他资金54491亿元,增长28.9%。在其他资金中,定金及预收款34499亿元,增长29.9%;个人按揭贷款14033亿元,增长33.3%。

从月度累计情况看,2010年以来房地产开发企业资金来源同比增幅快速下滑,2011年虽有短暂回升但难以改变整体回落态势,2012年第一季度继续显著回落,在经历了第二季度的筑底之后,从第三季度开始稳步回升,进入2013年,房地产开发企业资金来源同比整体保持高位稳定的增长态势。预计2014年房地产开发企业到位资金同比增幅将延续这一态势。

从开发企业资金来源的构成分析,2013年,国内贷款占16.1%;利用外资占0.4%;自筹资金占38.8%,其他资金占44.6%。相比2012年全年,房企自筹资金比重下降,国内贷款、利用外资、定金及预收款、个人按揭贷款比重均有所上升,房企资金面明显好转。

从近年来房企资金来源构成情况看,国内贷款比重整体呈现回落态势,显示在严厉政策调控下,银行信贷偏紧;自筹资金占比在2011年后上升明显,2013年则有所回落;利用外资占比从2008年之后受限外政策影响整体呈现下降态势;在其他资金来源中,定金及预收款占比2012年上升明显,较2011年的占比提升1.55%,2013年继续维持上升态势,较2012年的占比提升0.74个百分点。主要是2013年房地产市场稳定上行,交易持续活跃,为房地产开发企业快速回笼资金创造了条件。

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